餐饮可行性分析报告（餐饮小报）

餐饮可行性分析报告（餐饮小报）

　　 为了更好的推进创业部对南京市场的进入，现对金鹰奥莱城为期餐饮小报周的调研做总结性分析报告，以便对该项目做出准确判断。

　　 南京，中华人民共和国江苏省省会、副省级城市。华东地区重要的交通枢纽。 2014年南京市常住人口总量为1.万人，户籍人口6.万人 ，2014年为.%，排全国第7位。

　　 受教育程度全国领先，大学文化程度人口比重为26.11%，在副省级中列第1位，低于北京（餐饮培训计划方案），高于上海（餐饮5s管理）。南京常住人口中，具有大学程度的人口有209.1万人，占总人口数的26.12%，相当于每4人就有一个大学生。相比江苏每10人有一位大学生和全国每11人有一位大学生，大幅领先，显示出文化名城和拥有众多高校的优势。

　　 2015年实现地区生产总值.亿元，列全国第11位，增长9.3%；全体居民人均可支配收入405.17元，比上年增长8.5%。其中，城镇居民人均可支配收入103.元，增长8.3%；农村居民人均可支配收入1.元，增长10.3%。

　　 餐饮市场具有如下特点：综合性复合商圈相对较少，目前规模的商圈为中山路新街口商圈；消费群体由于大学较多因此年龄结果年轻，多为逛街和游客；对传统中餐较为青睐，同时接受新口味菜系程度高，例：大叻、披萨等外国料理目前多为等位经营；除对传统中餐较为青睐外，对麻辣口味菜系接受度高。

　　 当地消费者对XXX认知度高，对菜品和服务满意，特别对“非常好吃”、“菜品25分钟上齐”的营销观念非常认可。目前四家店面的展示和对品牌的推广为我们下一步进入南京市场开了好头。

　　 1、有部分消费者对价格存在质疑，认为价格偏高。本地市场与我们同菜系且同质化较高的“XXX店”11家门店，人均在左右。

　　 栖霞区位于南京主城北部，是中国重要的科教中心和航运中心。常住人口.8万人。辖9个街道办事处，个社区居委会、个村委会，其中龙潭、栖霞、西岗3个街道整建制委托南京经济技术开发区管理。

　　 仙林大学城位于栖霞区西部，东麓，距离15公里，2002年2月成立，是中国最早成立的大学城之一。仙林大学城定位于南京三个副城之一，是江苏省发展高等教育产业的重点地区，主打社区和科研机构错落分布，借鉴国外高尚人文社区的规划，以高起点，以绿色人文为主题的高发展为目标。

　　 2015年，仙林地区共有各类在建项目个，总投资0.5亿元，截至8月底，当年投资进度已超过%，

　　 中电集团28所仙林新所区、金鹰奥莱城二期、江苏兰德地理信息产业园二期、万达茂等10个总投资约120亿元的重点项目在仙林大学城集中开工奠基。

　　 仙林中心商业区以三大人工湖为核心，分为三个层次：远离水面的是由多种不规则几何形状组成的大型建筑主体2015餐饮、电影院、专卖场等，局部建筑单体之间则由连廊相接；临湖的是小型建筑，有饮食店、咖啡吧、书店、精品店等；两个层次中间是一条长长的带顶步行街，将商业区紧紧联系，成为将来商业氛围的聚核地带。

　　 仙林金鹰天地于2009年12月18日试营业，开业后经营持续爆冷，客流量甚少。经营一年后，在2011年4月重新开业，身份转变为“仙林金鹰奥莱城”主做品牌折扣。

　　 一、最早规划项目的主要消费群为大学城的学生及该区域的高级白领。但是学生的消费能力有限，与金鹰品牌形象有较大差别，且每年有二个多月假期，对营业有较大影响。

　　 二、周边社区当时的入住率为40%左右，社区大多为低密度别墅为主，人流小。

　　 经过金鹰的调整及该商圈历时五年的培养，商圈趋于成熟。已经成为栖霞区的商业中心。

　　 综述：仙林金鹰奥莱城位于仙林大学城中心地带，又名为仙林中心。经过南京市委市不断调整和大力发展，大学城转向科技城的规划已经有了显著效果。15年动工的金鹰奥莱城二期和17年底开业的万达茂也将为仙林中心增加更多的机会点。同时与奥莱城近在咫尺的南京中建大厦和南京高科大厦的陆续进入也会为奥莱城提供更多的客流。因此从商圈角度来看仙林金鹰奥莱城具备开设一家西贝店面来满足周边居民及学术的就餐需求。

　　 该预选店面位于仙林中心的金鹰奥莱城。周边主要道路有：南，杉湖西路；北，文苑路；东，学海路；西，文津路。

　　 由于仙林中心区域西部较东部发展的更加成熟，因此由西向东的车辆更多，主要行驶在文苑路，文苑路到仙林中心非常方便可直达停车场。

　　 预选点北正对南京财经学院，从北至南属于一楼，直接连接文苑路，不需要经过楼梯可直接到达。从人的行为角度人习惯靠右行走，预选店面必经之路。预选店面楼下为儿童游乐区，消费者习惯游玩后从预选点门前的电梯进入餐饮区域。儿童游乐区北侧为奥莱城女装区，女性为购物主体，因此购物结束后也习惯从预选店门前电梯进入餐饮区域。

　　 注：所有餐饮由于周一周二为学校课程较多且刚过完周末所以生意一般，其中周一周二午市全部坐满需要等位的为土大力、东北炖、南京食朝汇、石器烤肉，大叻。其他餐饮上座率为8-9层。全部餐饮晚市都可以坐满。从周三开始全部餐饮全天全部开始回暖。

　　 （一）预选店面：预选店面建筑面积6平米，使用面积0平米，得房率0.。目前市场开发部门与金鹰集团谈判的结果如下：。

　　 预选店面6平米，按金鹰报价4.6元/㎡/天计算，年租金：106.3万。月租金：8.9万。。

　　 预选店面使用面积0平米，按厨房100平米扣除，按单座位占2平米/人计算，可以设定餐位数220位，人均元计算

　　 该商圈餐饮消费人群主要以学生为主，能够占到整体餐饮消费的5层，其他为家庭消费和商务用餐，家庭消费比例可占到3层，其他为商务用餐。各家店面的促销活动：美团购物券，元购得100元消费券；消费卡储值，折扣比例折、折；折扣返现，交通银行最红星期五，招行返现。

　　 根据测算整体餐饮正餐消费人均在-元之间。其中等位较多的餐饮门店人均分别为：土大力元、大叻元、南京食朝汇元、东北炖餐饮店厨房要求店面的定位标准。

　　 根据等位较多的餐饮门店来看，该商圈内的饮食习惯对时尚中餐的需求较大，土大力、大叻、南京食朝汇、东北炖每日晚餐全餐饮餐桌椅厂家店面的产品定位。

　　 1、预选店面所在金鹰奥莱城已经营业7年，属于成熟商圈。金鹰奥莱城15年对餐饮业态进行了又一次调整，目前餐饮业态更加丰富且具有特色，可以满足各种餐饮需求，提升了对周围消费者的消费粘性。

　　 A．目前金鹰奥莱城二期正在建设中，预计2017年中会正式营业，主要的功能为大型健身中心及百货、停车场。金鹰奥莱城二期将与一期进行无缝对接，届时金鹰奥莱城将成为中国体量的奥特莱斯，更加丰富的业态也会吸引更多的消费人群。

　　 B．与预选店面一路之隔的文海路东侧已建成的仙林商务中心，有可能成为栖霞区的行政事业中心。仙林商务中心体量10万方，是预选店面未来可期的机会点。

　　 综合预选店面商圈成熟度，租金情况，未来机会点的增加三方面因素认为该预选店面可进行投资介入。

　　 特餐饮slogan